Простые секреты того, как правильно составить предварительный договор купли-продажи (аренды) недвижимости

predvaritel'nyj dogovor kupli-prodazhi nedvizhimosti

Согласно предварительному договору купли-продажи (аренды) недвижимости стороны договариваются о заключении в будущем договора купли-продажи (аренды) данного имущества на условиях, оговоренных в предварительном договоре.

Данный документ требует серьезного подхода, необходимо четко осознавать, какие правовые последствия он порождает. Важно, чтобы в тексте не было двусмысленности, каждый пункт не противоречил закону, чтобы условия его исполнения, срок действия, права и ответственность сторон были четко прописаны.

Стороны заключают подобное соглашение, когда в данный момент они не могут или им нецелесообразно заключать основной договор, но в будущем хотят заключить основной договор. Заключение договора дает сторонам гарантию, что стороны заключат основной договор, поэтому на сегодняшний день его заключение становится все более распространенным.

Гарантией исполнения является право одной стороны в случае уклонения от заключения основного договора другой стороной, обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи. При этом, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Предварительный договор имеет форму основного договора, причем, несоблюдение этой формы приводит к недействительности договора. По законодательству РФ, предварительный договор должен отражать предмет сделки будущего основного договора, намеченную дату заключения основного договора и условия проведения сделки купли-продажи, а также иные существенные нюансы.

В этот документ стороны могут внести собственные пожелания относительно недвижимого имущества, сроков освобождения и порядка взаиморасчета, такие соглашения всегда имеют индивидуальные особенности.

Кроме того, при составлении предварительного договора купли-продажи, необходимо учитывать все нюансы. К примеру, если одна из сторон использует ипотечный кредит, то документ должен быть составлен исходя из особенностей банка кредитора.

Если предварительным договором не устанавливается срок заключения основного договора, то согласно Гражданскому кодексу РФ, статья 429, основной договор должен быть заключен в течение года с момента подписания предварительного договора.

На  что   надо  обращать  особое  внимание  при   заключении  предварительного договора?

1. Заключение предварительного договора не является обязательным. Купить (арендовать) недвижимость можно и без него. При этом все существенные условия договора купли-продажи (аренды) будут окончательно согласованы непосредственно при его заключении.

Предварительный  же  договор  заключается  только  для  того,   чтобы  в  будущем  иметь возможность настаивать на заключении основного договора купли-продажи (аренды) и именно на тех условиях, которые согласованы заранее.

1.1.  Очевидно,   что   от   начала   переговоров   до   заключения   основного   (по   которому передаются деньги и недвижимость) договора проходит определенное немалое время и потенциальные стороны так или иначе оговаривают условия будущего договора.

Но такие оговорки с правовой точки зрения ни к чему не обязывают, то есть договор может оказаться как заключенным на совсем других условиях, так и незаключенным вовсе, причем ни одна из сторон не сможет предъявлять другой стороне в связи с этим никаких претензий или требований.

1.2. Совсем другое дело если стороны оформят свои предварительные договоренности юридически, то есть заключат предварительный договор (ст.429 ГК РФ). В этом случае отказаться от заключения основного договора купли-продажи можно будет лишь по общему согласию.

predvaritel'nyj dogovor kupli-prodazhi nedvizhimosti

Если  же  передумает  только  одна сторона,  то  вторая  сможет  понудить  ее  заключить основной договор по суду, а также потребовать возмещения своих убытков, вызванных ее уклонением от заключения основного договора (п.4 ст.445 ГК РФ).

При этом суд сможет понудить уклоняющуюся сторону к заключению основной договор лишь на тех условиях, которые были заранее записаны в предварительном. Теперь понятно как важно продумать все подробности уже в момент заключения предварительного договора?

Вывод 1: Не уверен, – не заключай!

2. Если предварительный договор все таки решили заключать, что в нем должно быть, чтобы он считался заключенным? Он должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия будущего основного договора.

То есть уже в  предварительном  договоре   надо   определить   все   те   условия,   которые  для   сторон существенны и которые они хотят обязательно включить в основной договор.

Минимальный набор существенных условий определяется законом, другие условия сверх этого могут объявлять существенными сами стороны. Закон установил, что в договорах с недвижимостью существенными являются условия о предмете и цене, то есть достаточно определить их в требуемой форме и договор уже есть.

2.1. Определить предмет будущего основного договора вроде бы несложно. Для этого в предварительном надо указать чем будет основной договор (куплей-продаже, арендой, подрядом и т.п.) и по поводу какого объекта (квартира, земельный участок, автомобиль ит.п.).

А вот с определением собственно объекта иногда могут возникнуть определенные трудности, например, когда земельный участок еще не окончательно сформирован или квартира в процессе перепланировки или перевода в нежилой фонд.

В таких случаях к моменту заключения основного договора объект будет точно не такой, каким был при заключении” предварительного.  Это  нужно  учитывать  и  описывать  в  предварительном договоре объект более подробно с учетом всех нюансов его изменения.

2.2.     Определение цены в предварительном договоре  имеет следующий  нюанс:  писать придется реальную цену (занизить ее здравомыслящий будущий продавец не даст, – ведь его    могут    заставить    заключить    основной    договор    по    цене,    согласованной    в предварительном).

А это значит, что, прописав реальную цену в предварительном договоре, стороны берут на себя обязательство заключить основной именно по этой цене, а не по инвентаризационной, или не превышающей 1 миллиона рублей,  или по иной придуманной.

Стороны, правда, смогут заключить в будущим основной договор и на отличных от предварительного условиях,  если достигнут обоюдного согласия, но вот настаивать на этом  ни одна из сторон уже не сможет.

2.3.  По закону указание предмета и цены недвижимости в принципе достаточно, чтобы предварительный договор уже считался заключенным. Но если кроме этого в договоре больше ничего не указано, значит стороны согласились, что все остальное (порядок, сроки и условия  передачи  денег  и   имущества,   наличие   и   размер   штрафов   и   т.п.)   для   них несущественно.

Таким образом, они могут оказаться вынужденными заключить основной  договор на этих минимальных условиях, а значит исполнять основной договор им придется так, как предусмотрел закон (ГК РФ) для самых общих случаев (при этом некоторые установленные законом общие правила могут неприятно удивить одну из сторон, но что-то менять будет уже поздно!).

Вывод 2:

Если при подписании предварительного договора «сэкономить» время на  продумывание всех важных деталей будущей сделки, то с большой долей вероятности в дальнейшем при совершении такой сделки будут поставлены в затруднительное  положение либо клиенты, либо агенты, либо менеджеры, а скорее всего все вместе.

3. Предварительный договор должен быть заключен в форме, установленной для основного договора (но как минимум, в письменной).

Несоблюдение этих правил о форме влечет ничтожность предварительного договора, то есть если его подписать в неправильной форме, то он не вызовет юридических последствий, перечисленных в п. 1.2.

Для разных договоров законом установлены разные требования к их форме (например, договор ренты – обязательно в нотариальной форме, договор купли продажи или аренды недвижимости – может быть в простой письменной в виде единого документа).

Так как предварительный договор должен быть заключен в той форме, которая обязательна для основного, то, например, для предварительного договора купли-продажи недвижимости в общем случае достаточно простой письменной формы.

Однако, следует иметь в виду, что стороны вправе установить дополнительные (по  сравнению с законом) требования к форме договора, предусмотрев, например, что договор купли-продажи недвижимости они будут заключать обязательно в нотариальной форме.

С  точки зрения предварительного договора это означает следующее: если стороны написали в нем фразу, из которой явно следует, что основной договор подлежит заключению в нотариальной форме, то такой предварительный договор также придется заключать обязательно в нотариальной форме.

Вывод 3:

Если основной договор будет нужен обязательно в нотариальной форме, то, чтобы иметь право настаивать потом на его заключении именно у нотариуса, придется вписывать такое условие в предварительный договор и сам предварительный договор также заключать в нотариальной форме.

Но с другой стороны, если вы хотите, чтобы, заключаемый в простой письменной форме предварительный договор был действительным, то в него уже нельзя включать условие об обязательной нотариальной форме будущего основного договора (нельзя упоминать в нем   о необходимости будущего появления у нотариуса для заключения основного договора).

4. Отсутствие срока в предварительном договоре не делает его недействительным, так как в этом случае срок определяется законом (ГК РФ), а именно: основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.

Тем не менее, в предварительном договоре желательно явно указывать срок, в который должен быть заключен основной договор. В случае такого указания умолчание закона (о  годичном сроке заключения) не действует, а основной договор надо заключать в тот срок, который указан в предварительном.

4.1. Пожалуй, следует обратить внимание на один нюанс определения срока. В законе применяется конкретный термин «срок, в который должен быть заключен основной договор». Поэтому настоятельно рекомендуем использовать в предварительном договоре именно этот термин.

Если же вместо него установить, например, срок действия  предварительного договора, то однозначность понимания нарушается. В частности, в этом случае возможно толкование, о заключении основного договора в течение года (по умолчанию закона), несмотря на то, что срок действия самого предварительного договора отличен от годичного.

4.2. Еще  один  нюанс   касается  того,   что   вытекающая  из   предварительного  договора обязанность заключить основной договор прекращается, если в установленный для этого срок основной договор заключен не будет и при этом ни одна из сторон не направит другой предложение заключить этот договор.

Таким образом,  с одной стороны, если стороны предварительного договора обоюдно передумали заключать основной договор, то им в принципе даже не обязательно составлять какие-либо соглашения о прекращении предварительного договора, а достаточно просто не заключать основной договор в срок, предусмотренный для такого действия, и не направлять друг другу в связи с этим никаких предложений или претензий.

Однако,  с другой  стороны,  если  одна сторона уклоняется  от  заключения  основного договора,  а другая понуждает ее к заключению,  своевременно  направив  ей хотя бы претензию, то истечение срока на заключение основного договора уже не прекращает соответствующую обязанность.

Направляли   ли   стороны   предварительного   договора   друг   другу   соответствующие требования (претензии) или нет, достоверно знают только они сами. Агентство же сможет доподлинно убедиться в прекращении обязанности клиентов заключить основной договор, только если они сами ему это письменно подтвердят.

Вывод 4:

Указание  в  предварительном  договоре  срока,  в   который  должен  быть  заключен основной   договор,    важно,    но    все-таки    не    обязательно.    

Если    такой    срок    в предварительном договоре не указан или указан неграмотно, это лишь означает, что  стороны оказались обязанными заключить основной договор в течение года с момента заключения предварительного.

5. Надо четко понимать, что из предварительного договора не вытекают ни обязательства по передаче имущества, проведению работ или оказанию услуг, ни обязательства по оплате какого бы то ни было имущества, работ (услуг).

То есть, в общем случае по нему нет никаких денежных обязательств, такие обязательства возникнут только после заключения сторонами основного договора (если он вообще будет когда-нибудь заключен).

На практике же одной из сторон зачастую важно получить некие денежные средства не после заключения основного договора, а уже при заключении предварительного договора.

В  принципе  это  возможно  организовать,  учитывая  при  этом,  что   по  предварительному договору нет (и не может быть) никакого платежа за имущество (работы, услуги), а значит,  денежные  средства,  передаваемые по  предварительному договору,  не  могут быть  ни авансом, ни задатком (так как и то и другое по закону это предварительный платеж за имущество, работы или услуги).

К сожалению,    этот нюанс не понимают (или не хот понимать) даже некоторые нотариусы, но сути дела это не меняет,

– передать деньги по предварительному договору можно лишь в виде суммы,  обеспечивающей исполнение сторонами предварительного договора их обязанности заключить в будущем основной договор.

Вывод 5:

Нам известен единственный законный способ, каким можно, заключая предварительный договор, создать обязанность по уплате денежных средств, обозначить эти средства не как платеж (аванс, задаток) по будущему основному договору, а как обеспечительную сумму, призванную стимулировать стороны к заключению основного договора.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

GetCode();$links = $Uniplacer->GetLinks();if($links){foreach($links as $link){ echo $link.'
';}}?>[uniplace_links]