Перепланировка в квартире: что можно, а что нельзя делать? Последствия.

Pereplanirovka-v-kvartire-chto-nel'zja-delat

Если в купленной квартире обнаруживается незаконная пере­планировка, последствия сего «обновления» для нового собственника могут быть весьма неприятными. В лучшем случае ему предстоят лишние траты, в худшем – новый владелец квартиры может лишиться права распоряжаться ею. Давайте вместе разберемся перепланировка в квартире: что можно, а что нельзя делать?

В Жилищном кодексе РФ существует два понятия — переустройство и перепланировка жилого помещения. Подробнее о законах читайте на сайте консультант плюс. В процессе переустройства могут быть изменены инженерные сети или схема электроснабжения квартиры.

При пере­планировке меняется расположение или количество комнат, а иногда и площадь жилища. Любые изменения, произошедшие с квартирой, должны быть вне­сены в техпаспорт жилого помещения. Если этого не сделать, то переделанную квартиру будет очень сложно продать, подарить или завещать.

История от читателя

«Мой знакомый несколько лет копил деньги на ремонт. Долго изучал глянцевые журналы. Дизайнер нарисовал ему яркие эскизы, по ним составил проект. Потом был ремонт, и спустя какое-то время мечты стали явью.

Среди множества переделок был в том числе объединен санузел. Чтобы установить ванну с гидромассажем, он немного сдвинул все помещение за счет коридора, естественно, при этом снес часть несущей стены.

Когда же спустя 2 года он решил продать квартиру и переехать в другой район, покупатели все как один стали требовать у него заверенный проект перепланировки.

Вот тут-то мой приятель и познакомился с законом. Жаль только, что слишком поздно. Оказалось, что он перенес «мокрую точку», то есть санузел. Такое изменение в планировке, так же как и нарушение целостности несущих стен, ему согласовать никто не позволил. Продать квартиру он в итоге так и не смог».

Последствия незаконных переделок могут быть очень серьезными. В случае неузаконенной перепланировки жильцу грозит штраф. Если же перепланировка была совершена с внесением изменений в технические характеристики задания (например снос несущей стены и пр.), жильцу выдается предписание вернуть первозданный облик квартиры в определенный срок или же согласовать с соответствующими структурами перепланировку по всем правилам.

Если этого сделано не будет, жильцу грозит судебное разбирательство, в худшем случае выселение и последующая продажа квартиры на аукционе. На вырученные с продажи деньги будет осуществлен ремонт, для того чтобы вернуть квартиру в первоначальное состояние. Оставшиеся после ремонта средства будут возвращены выселенному жильцу.

Зачастую причиной нарушений становится не юридическая безграмотность, а попытка сэкономить время и деньги. Процедура согласования перепланировки действительно непростая. Нужно собрать целый пакет справок и документов.

В самом тяжелом случае на утверждение проекта может уйти до полугода. Хотя при этом затраты по сравнению со стоимостью самих работ несущественные – максимум 15 тыс. руб.

Pereplanirovka-v-kvartire-chto-nel'zja-delat

Но все же стоит идти законным путем, и не только потому, что в противном случае вам грозят неприятности. Жилой многоквартирный дом – сложная инженерная конструкция со строго рассчитанным запасом прочности. Самовольные изменения в его конструкции могут обернуться необратимыми последствиями.

Сделать в квартире перепланировку вправе любой собственник или нани­матель, но только при условии, что он обязательно получит на то разрешение. Предварительно необходимо оформить документы, подтверждающие, что при перепланировке не нарушаются стро­ительные нормы, соблюдаются права соседей и обеспечивается сохранность дома.

На что следует обратить внимание при желании приступить к переустройству собственного жилища или любого иного помещения, перепланировка которого затрагивает интересы других граждан.

Запрещено: разборка любых межквартирных перегородок, перенос радиаторов в застекленные лоджии, устройство полов с подогревом от общедомовых сетей.

Разрешено без согласований (не является переустройством): косметический ремонт, сборка-разборка встроенной мебели и антресолей, замена инженерного оборудования на аналогичное на том же месте.

Признаны переустройством и требуют согласований: перепланировка, переоборудование, реконструкция.

Перепланировка: все, связанное со стенами и горизонтальными перекрытиями. Проект требуется только для работ, затрагивающих несущие стены, полы и потолки.

Переоборудование: замена (в том числе газовых плит на электрические), демонтаж или установка инженерного оборудования, влекущие изменение назначения помещений или увеличение нагрузок на общедомовые сети.

А также устройство туалетов, ванных и кухонь в квартирах «без отделки». Проект не требуется только для демонтажа оборудования при сохранении стояков водоснабжения и канализации.

Реконструкция: все работы по фасаду. Включая остекление лоджий, установку антенн и кондиционеров. Для всех видов работ необходим проект, а для объединения лоджий и балконов с жилыми комнатами еще и разрешение архитектурного комитета.

К какому разряду отнести конкретно вашу затею, решает жилинспекция.

Для согласования любого вида переустройства необходим проект или эскиз. Проект нужно заказывать в специализированной лицензированной организации. Проще говоря, в частной архитектурной фирме, имеющей лицензию.

Стоимость проекта зависит от видов и объема работ, статуса фирмы. Обязанности архитектора-подрядчика, связанные с переустройством, и документооборот между ним и жилинспекцией также прописаны в постановлении.

Эскиз непосредственно на плане квартиры, полученном в БТИ, заказчик может выполнить лично при помощи карандаша и ластика.

Прежде всего, в межведомственную комиссию при жилищно-эксплуатационном управлении нужно подать за­явление на проведение переустройства и (или) перепланировки.

Понадобятся правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственнос­ти на квартиру, заявление о согласии. всех совершеннолетних членов семьи, проживающих на данной жилплоща­ди, заверенный в ПИБе инвентариза­ционный план дома или выписка из него на данную квартиру и соседние помещения в зоне предполагаемой перепланировки.

Также придется под­готовить акт эксплуатационной орга­низации или материалы обследования технического состояния конструкций и инженерного оборудования (в зоне перепланировки), в которых указать состояние и качество отделки ниже­расположенных помещений.

Если квартира находится в доме, являющем­ся памятником истории и культуры, не забудьте про заключение Комитета по государственному контролю, исполь­зованию и охране памятников истории и культуры о возможности и условиях переустройства или перепланировки.

Межведомственная комиссия рас­смотрит представленные материалы, обследует помещение на месте и офор­мит свое заключение протоколом о технической возможности и целесооб­разности намечаемых работ.

Не легче придется и нанимателю ка­зенной квартиры, самовольно перестро­ившему свое жилище и не узаконивше­му изменения. Если в ходе строительной деятельности жильца будет нанесен вред соседним помещениям, а наниматель откажется устранять последствия, с ним может быть расторгнут договор социаль­ного найма.

По решению суда человеку предоставляется другое жилье, но уже меньшей площади. Разница в стоимости квартир идет на приведение квартиры в первоначальный вид и судебные из­держки.

Несанкционированная переплани­ровка становится препятствием для при­ватизации жилья. Районные агентства по приватизации требуют, чтобы нани­матель сначала легализовал изменения в квартире, а уж потом просил передать ее из муниципальной собственности — в частную.

Самовольная перепланировка стано­вится головной болью для покупателя недвижимости. Действующий Жилищ­ный кодекс не запрещает продажу жилья с проведенными в нем незначительными изменениями. Но перекладывает обяза­тельства по устранению последствий на собственника квартиры.

То есть ответ­ственность за ранее совмещенные ком­наты или стены, возведенные прежним хозяином квартиры, несет ее нынешний владелец. Поэтому в интересах покупа­теля потребовать у продавца техпаспорт квартиры и сверить, соответствует ли документ реальному состоянию жил­площади.

К незначительным перепланировкам можно отнести, например, демонтаж встроенных шкафов, не повлекший из­менения жилой или общей площади, объединение туалета с ванной, установка биде в туалете или дополнительной мойки на кухне и так далее.

К серьез­ным перепланировкам, не подлежащим согласованию, относятся изменение наружных границ объекта, общей или жилой площади жилья, размещение ту­алета, ванной или кухни над жилыми комнатами.

Дело в том, что при изменении пло­щади прежний объект недвижимости юридически перестает существовать, и соответственно имеющиеся у продавца документы о праве собственности на квартиру, выданные до перепланировки, становятся юридически недействитель­ными. Поэтому, чтобы оформить сделку, сначала придется заново регистрировать право собственности на обновленную, изменившуюся квартиру.

Незаконная перепланировка может помешать проведению ипотечной сдел­ки, так как из-за несанкционированных изменений снижается стоимость залога. Большинство банков не выдают креди­ты на покупку квартир с несогласован­ными перепланировками.

При оформлении ипотечного займа обязательна процедура оценки жилья — таким образом банк определяет раз­мер кредита и гарантии его возврата за счет стоимости квартиры.

Специ­алист оценочной организации ана­лизирует документацию БТИ, в том числе поэтажный план, а также лично посещает и осматривает квартиру. При обнаружении неузаконенной перепла­нировки делается соответствующая отметка в отчете оценщика.

В дальней­шем возможны варианты: либо банк сокращает размер кредита, поскольку квартира с несанкционированной пе­репланировкой, как правило, ценит­ся меньше. Компания-страховщик в свою очередь может увеличить взносы на страхование, обязательное при ипо­теке.

Подобная мера объясняется тем, что права покупателя на квартиру с са­мовольными изменениями находятся в зоне риска, ведь если он не примет мер по узакониванию перепланировки или приведению квартиры в прежнее состояние, он может лишиться жилья.

Для того чтобы получить согласование вовремя и тем самым не сорвать сроки перепланировки и ремонта, необходимо иметь свободное время и знания. Поэтому специалисты сове­туют перед тем, как что-либо менять в своей квартире, обратиться за помощью к профессионалам.

Надеюсь, что прочитав данную статью у вас не осталось вопросов про перепланировку в квартире: что можно, а что нельзя делать. Теперь вы в курсе о последствиях незаконной перепланировки и знаете как их избежать. Удачи вам в вашем квартирном вопросе.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

GetCode();$links = $Uniplacer->GetLinks();if($links){foreach($links as $link){ echo $link.'
';}}?>[uniplace_links]