Как выбрать для покупки загородный дом

Kak-vybrat-dlja-pokupki-zagorodnyj-dom

Тема эта достаточно широко освещалась во всевозможных средствах массовой информации, но как показывает практика, она не перестала быть актуальной и по сей день.

Более того по многим объективным факторам она вызывает все больший и больший интерес. Прежде всего по причине неуклонного интереса наших граждан к рынку Загородной недвижимости, что привело в последние годы к определенному буму в данном секторе рынка недвижимости.

Вступление в силу Земельного кодекса, принятого Думой осенью 2001 года, к сожалению, не внесло ясности во многие вопросы, а наоборот, усложнило и без того запутанную ситуацию с оформлением сделки купли-продажи объектов Загородной недвижимости.

Безусловно, не претендуя на полноту освещения интересующей нас темы, попытаемся все же ответить на круг наиболее часто встречающихся вопросов. При подготовке материалов для данной статьм мы пользовались данными, полученными из открытых источников массовой информации, отчетов агенств недвижимости и специализированных сайтов сети Интернет.

Загородная недвижимость – это не однотипные квартиры. Загородная недвижимость это всегда индивидуальность  каждого объекта. Стереотипные  подходы к выбору загородного дома меньше всего помогут потенциальному покупателю и скорее всего приведут к разочарованию и крушению несбывшейся мечты об идеальном варианте.

Kak-vybrat-dlja-pokupki-zagorodnyj-dom

Практически с каждым покупателем в процессе поиска его нового дома происходит превращение из идеалиста в прогматика. Сделать этот процесс менее болезненным – цель наше встречи.

Прежде чем мы перейдем непосредственно к вопросу покупки, давайте рассмотрим несколько предварительных моментов.

•    Прежде всего это проблема что покупать: готовый дом на земельном участке или земельный участок с последующим самостоятельным строительством ;

Готовой рекомендации по данной проблеме не существует. Все зависит от вашего выбора и финансовых возможностей. Если финансы позволяют, то можно конечно построить «Дом своей мечты».

Тем более, что всевозможных фирм, специализирующихся на загородном строительстве и соответствующим их инженерным обеспечением сейчас предостаточно.

Но ситуация на рынке земли такова, что спрос превышает предложение в 2-3 раза, причем хорошей земли на продажу практически нет. Большие трудности возникают в связи с ее оформлением: Земельный кодекс еще не работает в полную силу, поскольку нет соответствующих документов на местном уровне.

Пока не определено, кто должен заниматься продажей: то ли областные, то ли региональные власти, то есть нет вменяемого разделения полномочий. Поэтому плохо идет первичное выделение земли – именно той, кстати, которая должна идти под ИЖС.

•    Типичное пожелание покупателя, впервые ищущего себе загородный дом: «Зимний (теплый) дом с участком не менее 12 соток на берегу озера». Таков идеал для покупателя. Теперь рассмотрим эту заявку подробнее.

В представлении большинства покупателей зимний, а значит теплый дом, это дом из бревен, из бруса или из кирпича. Однако, физика нам подсказывает, что теплый дом – это дом со стенами, имеющими наименьшую теплопроводность.

Так вот исходя из этих соображений и реального положения дел получается, что самым теплым мог бы быть дом, построенный по каркасному (щитовому) типу с герметичными полостями, заполненными минеральной ватой или просто воздухом.

Главное, чтобы щелей не было и дом не продувался. То есть технология должна быть не тяп-ляп.

Кирпичный же дом – самый холодный. Через его стены тепло улетучивается быстрее всего. А, следовательно, именно в таком доме энергозатраты на отопление будут больше.

А вот в вопросе долговечности ситуация прямо противоположная. Поэтому действительно важным показателем становится соотношение цена/долговечность.

Сравнение этого показателя для разных типов домов – тема дискуссионная. А для потенциального покупателя еще одна головная боль.

Участок побольше ищет основная масса покупателей. 10-12 соток минимум. Никаких шестисоточных вариантов. Представьте себе, однако, ситуацию, когда вожделенные 12 соток окружены громадными зданиями.

Почувствуете ли вы там желанный простор?  А нужны вам будут 30 соток, но в20 метрах от железной дороги?

И в то же время, бывают шестисоточные участки, настолько удачно расположенные, а строения на них настолько удачно размещены, что и формально небольшая площадь участа не создает ощущения скученности или зажатости.

Большое значение имеет степень освоенности участка, его облагороженность насаждениями, играющими роль естественной изгороди, создающей столь желанное уединение.

А как вам вариант участка размером в 12 соток, расположенном на краю огромного луга. Вот только до ближайших соседей метров 200. Боязно жить то одному на отшибе.

Так стоит ли, гопода покупатели, с ходу отвергать предложения шестисоточных участков?

Чем ближе к водаему, тем лучше
, – считают покупатели. И чтобы озеро было немаленькое. Желаете? Пожалуйста. Только не жалуйтесь потом, что с вашего немаленького озера такой ветродуй, что газету в гамаке не почитать.

Не скрипите потом зубами, что круглые сутки со столь близкого пляжа постоянный шум и гам резвящейся ребятни, мешающей вам насладиться отдыхом в тишине. Не чертыхайтесь потом, что нервы на пределе из-за неизвестности, где снова пропадает ваш ушедший погулять ребенок.

Так стоит ли, господа покупатели, с ходу отвергать предложения участков, находящихся в километре от озера?

•    Следующая проблема для покупателя – горожанина, впервые оказавшегося на рынке ЗН, а где, собственно, должен находиться его дом – в садоводстве или не в садоводстве ( в деревне, в поселке).

В чем собственно разница между садовым участком и участком под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), между садовым домом и жилым?  И насколько принципиально это отличие для него, конкретного покупателя?

Поиск ответов на такие вопросы зачастую происходит под влиянием стереотипных представлений, коих на рынке ЗН немало. Ярким примером такого неприятия является отношение некоторых покупателей к вариантам в садоводствах.

Давайте рассмотрим некоторые причины возникновения такого неприятия.

Причина первая: «Садоводство? Так это же шесть соток, дом на доме.»
Действительно, в 80-е годы участки в садоводствах нарезались по 6 и даже 5 соток, дабы максимально удовлетворить ажиотажный спрос на них в то время.

Однако, в старых садоводствах, образовавшихся в 50-е и 60-е годы, не редко выделялсь участки и по 8, и по 10, и по 12 соток. В новых же садоводствах (90-е годы) нормой стал размер в 9-10 соток.

Причина вторая: «Садоводство – это бесконечные пареллельно-перпендикулярные улицы с абсолютно плоским рельефом.»
Скучноват пейзаж… Но далеко не все садоводства создавались на землях бывших совхозных полей. Достаточно много массивов располагается на холмистой и лесистой местностях с отнюдь не унылым ландшафтом.

Причина третья: «Садоводство – это сплошные поборы, денег на них не напасешься».
И в это утверждении, к сожалению, есть доля правды.  Но вызвано это не статусом недвижимости, а тем, что правления в отдельных садоводствах не соблюдают нормы, установленные законом.

Суммируя исследования денежного вопроса, можно сделать вывод: общие суммы ежегодных обязательных платежей за недвижимость в садоводстве и в населенном пункте соразмерны.

Причина четвертая: «Мне дом с пропиской нужен, а не садоводство».
А вот это действительно серьезный аргумент. Зарегистрироваться по месту жительства (прописаться) можно только в жилом помещении. Т.е. строение должно иметь юридический статус «жилого», а не «садового» дома.

Каким бы благоустроенным ни являлся коттедж, возведеный в садоводстве, он считается садовым домом. Но его статус, присвоенный, так сказать по рождению, может быть изменен по желанию собственника.

В соответствии со статьей 9 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» граждане, имеющие в собственности строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках и отвечающие требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям, вправе переоформлять их в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве частной собственности в порядке, установленном законодательством.

К тому же садоводам на сегодняшний день дарована неслыханная свобода домостроительства. Никакого контроля за тем, что строят садоводы, нет. Получение каких-либо разрешений и согласований при возведении дома на садовом участке не требуется.

Все это является разительным контрастом с положением дел при возведении жилого дома в населенном пункте. В последнем случае необходимо заключение договора о возведении индивидуального жилого дома (договора застройки) с органом по архитектуре и градостроительству соответствующего муниципального образования.

А когда жилой дом будет готов, для сдачи его в эксплуатацию назначается приемочная комиссия, материалы которой утверждаются главой местной администрации.

Кроме того, в дальнейшем строительство дополнительных, не предусмотренных договором застройки строений (например, бани) также подлежит согласованию с местной властью.

Причина пятая: «Да ведь там зимой не живет никто».
Конечно, по сравнению с летним периодом жизнь в садоводствах зимой, замирает. Однако не совсем.

Кто просто приезжает в свои загородные дома на выходные (попариться в баньке, покататься на лыжах, порыбачить на расположенном рядом озере), а кто живет там круглогодично. В основном это, конечно, пенсионеры. Они попросту сдают свою городскую квартиру и потому вынуждены проживать в садоводстве.

Что же касается функцианирования в зимний сезон объектов инфраструктуры (работа магазинов, чистка дорог от снега и т.д.), то все здесь зависит от востребованности таких услуг самими садоводами. Есть спрос – найдется и предложение.

Причина шестая: «Не нужны мне эти грядки, я отдыхать хочу».
Согласно со статьей 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» прямо определяется, что садовый участок – это участок, предоставленный (приобретенный) не только для выращивания сельхозкультур, но и для отдыха.

Поэтому, те собственники садовых участков, которые скорее дачники, чем садоводы, даже теоретически не могут быть обвинены в использовании своих участков не по назначению.

Вот основные, на наш взгляд, отличия между домами в садоводствах и населенных пунктах. Что подходит конкретно Вам – Вам и решать. И в том, и в другом случае есть свои плюсы и минусы.

Теперь перейдем непосредственно к вопросу покупки

Какие существуют возможности для реализации этого желания? На сегодня их три: попробовать все сделать самому; обратиться к частному маклеру (посреднику) и, наконец, воспользоваться услугами профессиональной риэлтерской фирмы.

Kak-vybrat-dlja-pokupki-zagorodnyj-dom
Happy family with agent realtor near new house.

Первые две возможности – для людей с крепкими нервами, с большим количеством свободного времени, которое они готовы потратить на поиск возможных вариантов и на изучение юридических тонкостей сделок с недвижимостью.

Естественно, скажите вы, а что еще может сказать представитель агентства. Но давайте попробуем вместе последовательно во всем разобраться.

Покупка загородного дома, дачи, коттеджа – сделка достаточно денежная, поэтому и чрезвычайно привлекательная для мошенников. Не следует обращаться за помощью к неизвестным лицам даже через знакомых.

При возникновении проблем любого характера эти «посредники» ничем не смогут вам помочь, ответственность их нигде не определена и спросить с них вы нигде не сможете.

Кроме того, именно под видом частных маклеров или фирм-однодневок действуют криминальные элементы, целью которых являются ваши деньги или недвижимость. Как только вы начнете самостоятельный продавать или покупать дачу или дом, то их быстрое появление приятно вас удивит, так же как их обходительность и убедительность.

Такие «помощники» даже внешне выглядят достаточно привлекательно и убедительно, имеют   наработанные связи по оформлению сделок. Но доверчивость, как правило, выливается в то, что у вас не остается либо недвижимости, либо денег.

Голословно? Ну так давайте разбираться вместе.
Основной причиной отказа обращаться в профессиональное агентство недвижимости у Покупателя – является мнение, что при этом он существенно переплачивает. «Вот найду сам и не буду платить ни одной лишней копейки!»

Сразу же возникают несколько вопросов

Вопрос первый: «А как вы будете искать этот самый дом свой мечты?»
Допустим вы выбрали конкретный район Ленинградской области  и даже более того – конкретный населенный пункт. Ну а дальше то что?

Нравится вам это или нет, но практически каждый маломальски интересный населенный пункт неоднократно (а порой десятки, если не сотни, тысячи раз) посетили и частные маклеры и , конечно же, сотни агентов различных фирм, которые,  в отличие от вас любителей, занимаются этим профессионально и ежедневно. Поверьте – Ваши шансы близки к нулю.

По газетам, журналам, в Интернете. Шанс есть, но небольшой. Во-первых, 99 % всей информации там опять-таки даются агентствами. Во-вторых, среди тех немногих объявлений, которые даются частными лицами подобрать именно то,  о чем мечталось…Увы!

Вам предложили знакомые. Это, пожалуй, единственная реальная возможность. Но, тут мы с вами опять-таки приходим к ситуации, о которой говорилось выше – не дай Бог, что-то не так и вы со своей проблемой остаетесь наедине.

Вопрос второй: «А как вы собираетесь оформлять сделку купли-продажи?»
Представьте ситуацию: Хозяин понравившегося вам дома пожилой, больной человек.

Ни по состоянию здоровья, ни по своим финансовым возможностям он не в состоянии заниматься сбором необходимых документов. Вы встанете перед проблемой либо отказаться от намеченной покупки, либо взяться за оформление самому.

Скажите: «Вы часто занимались раньше этим вопросом»? «Ничего, не боги горшки обжигают». Так примерно говорят все, кто решается на самостоятельную работу. Да, можно решить это самостоятельно.

Не буду кривить душой, знаю таких людей. Но для этого надо изучить море специальной литературы, запастись громадным терпением и потратить уйму личного времени.

А если с правоустанавливающими документами не все в порядке? А с какой стороны подходить, если у хозяина кроме домовой книги и нет ничего на руках?

«В крайнем случае посоветуюсь с юристом на работе». А вы что работаете в нотариальной конторе или администрации соответствующего района. Юридические вопросы в области недвижимости – это отдельная, очень специальная область и ваш юрист на работе может вам и не помочь.

Я не нагнетаю обстановку, дай вам Бог, чтобы все было хорошо. Но ведь, к сожалению, может быть и по-другому.

Вопрос третий: «А почему вы решили, что сумма, запрашиваемая хозяином меньше, чем если бы этот же дом продавался бы через агентство?»
Но это же очевидно – скажите вы. А вот и нет – отвечу вам я. Кто лучше знает состояние рынка профессионал или человек, решившийся первый раз в своей жизни продать принадлежащую ему недвижимость.

Практика показывает, что практически любой продавец прежде чем решиться продать проводит свои личные маркетинговые исследования.

Благо сделать это на сегодняшний день проще простого: купил газету «Реклама шанс», прошел раздел, касающийся ЗН – вот и цифра стоимости любимого дома обозначилась. Причем тенденция здесь однозначная – Хозяева запрашивают максимальную цену.

Ну вот,- радостно улыбнетесь вы, – а агентство на эту сумму еще свой процент накинет. Простите, но мы только что говорили что-то о профессионализме. Нет, дорогие мои, не накинет.

Нельзя продать «Запорожец» по цене «Мерседеса». Риэлтерская фирма занимается своим делом не из любви к искусству, а с желанием честно работать и честно заработать.

Поэтому, прежде чем подписать договор с   Продавцом, агент объяснит ему реальную сумму продажи, комплекс услуг, оказываемый агентством и ту цену, которую он может получить при сотрудничестве с агентством. Агентству нужно продать, а не ПРОДАВАТЬ.

Вопрос четвертый: «Как проводить взаиморасчеты?»
В какой момент и в какой форме (наличной или безналичной) осуществлять передачу денег? Отсутствие согласия по этим вопросам означает, что сделка не состоится вовсе. А прийти к единому мнению бывает весьма непросто.

Большинству покупателей хорошо известна прописная истина: их право собственности на приобретаемый объект недвижимости возникает не с момента подписания договора, а только с момента государственной регистрации этого права. За время от подписания до регистрации всякое может случиться как с продавцом, так и с его недвижимостью.

Вот почему исходную позицию покупателя можно сформулировать так: «За воздух платить не собираюсь. Как зарегистрируем, тогда и расплатимся!»

Точка зрения продавцов на эту проблему зачастую сводится к следующему: «Вы в магазин ходите? Покупаете? Там ведь сначала деньги платите, потом буханку хлеба получаете».

В пользу такой позиции говорит и используемая в подавляющем большинстве случаев положение в договоре купли-продажи: «Расчет сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора».

Если продавец поставил свою подпись под таким документом, то в дальнейшем рычагов воздействия на нерасплатившегося покупателя у него может и не оказаться. Поэтому понятна заинтересованность продавца получить деньги до подписания договора.
Ну и какой же выход из создавшейся ситуации?

Разве покупая самостоятельно или с помощью человека, которого вы узнали месяц назад, вы не будете волноваться до самой последней минуты?

Повторюсь.
Да, можно заниматься всеми этими вопросами самостоятельно. И может быть сэкономить при этом энную сумму. (Хотя весьма сомнительно). Но никак не время.

Да, можно воспользоваться услугами частного маклера (порой профессионалов высочайшего класса, которых любое агентство с радостью взяло бы к себе на работу).
А можно воспользоваться услугами профессионального агентства недвижимости.

Теперь буквально несколько слов о том, что дает обращение в агентство.
Во-первых, это несоизмеримо большее число предлагаемых вариантов. Если же в данный момент ни в одном агентстве нет подходящего для вас дома, то можно оставить предварительную заявку, ваш запрос будет внесен в базу данных и как только подходящий дом будет найден – вас немедленно об этом оповестят;

Во-вторых, вы ограждаете себя от массы потенциальных неприятностей. На сегодняшний день каждая десятая сделка, по данным ГБР, оспаривается и является конфликтной.

Это происходит как из-за мошеннических действий криминала, так и из-за присутствия на рынке большого количества желающих на этом заработать ловкачей – непрофессиональных, но наглых и назойливых.

Постоянный контроль за ходом подготовки документов всех  служб агентства, а в особенности эскро службы сводит к минимуму возможные риски. Все правоустанавливающие документы анализируются на предмет соответствия действующему законодательству, проходят проверку на подлинность.

Никто не знает заранее, какие осложнения могут возникнуть в ходе проведения сделки, но наличие опытных , профессиональных сотрудников, юристов, службы безопасности – гарантируют успешное завершение сделки.

В-третьих, сразу же после подписания соответствующего договора вы становитесь   клиентом фирмы, имеющим право на любые бесплатные консультации, связанные с вопросами недвижимости (юридические, экономические, маркетинговые и т.д.) и защиту своих интересов.

В-четвертых, вы экономите время.

В-пятых, обращаясь в соответствующее агентство недвижимости Вы можете одновременно решать несколько вопросов одновременно: купить загородный дом, продать квартиру, сдать комнату или помещения под офис или магазин.

Единственная ваша задача  – это правильный выбор агентства. Критериев выбора несколько: это должна быть фирма, работающая на рынке недвижимости достаточно долго, имеющая один или несколько офисов в городе или области и, имеющая хорошую репутацию.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

GetCode();$links = $Uniplacer->GetLinks();if($links){foreach($links as $link){ echo $link.'
';}}?>[uniplace_links]