Как правильно составить договор аренды

Kak-pravil'no-sostavit-dogovor-arendy

При найме или сдаче жилья в аренду настоятельно рекомендуется заключать договор в письменном виде. Эта, на первый взгляд,  формальность поможет защитить права участников сделки, а в случае возникновения разногласий в будущем  – может стать решающим документом.

Договор аренды (или найма) — это соглашение, по которому собственник предоставляет другой стороне жилое помещение за определенную плату в ограниченное сроком владение и пользование. Обычно документ составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у арендодателя, а другой — у арендатора.

В случае же проведения сделки при посредничестве агентства недвижимости в договоре указы­вается  присутствие представите­ля агентства, который подтверждает факт заключения данного договора.

Некоторые собственники, сдающие жилье без посредников, не заключают договоров. Они почему-то считают, что настоящий документ о найме можно составить только в агентстве недвижимости, обязательно с красивыми печатями и логотипами.

В действительности соглашение об аренде, заключенное между двумя физическими лицами, тоже является официальной бумагой и имеет такую же юридическую силу, как и договор, заключенный при посредничестве риэлтерских фирм.

Договор аренды между хозяином жилья и квартирантом оформляется в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения, но по желанию стороны могут это сделать.Если жилое помещение сдается внаем только на основании устных договоренностей, то вскоре у обеих сторон могут возникнуть проблемы.

У нанимателя не будет возможности  зарегистрировать в органах внутренних дел место своего временного проживания, будут отсутствовать доказательства законности его пребывания в квартире, да и владелец может «забыть», что сдал в аренду жилье именно этому человеку, и выселить его.

В свою очередь арендодатель, который пренебрег формальностями, тоже рискует остаться внакладе. Существует вероятность того, что арендатор испортит (вывезет) имущество, затопит соседей, пригласит жить многочисленных «бедных родственников», сдаст жилье в субаренду и т. д. Так что составление договора аренды необходимо как для собственника, так и для нанимателя.

Kak-pravil'no-sostavit-dogovor-arendy

В ТЕКСТЕ ДОГОВОРА ОБЯЗАТЕЛЬНО УКАЗЫВАЮТСЯ

  • дата заключения договора;
  • срок действия договора;
  • паспортные данные обеих сторон (реквизиты юридических лиц) и представителя агентства (если нет отдельного гарантийного документа от компании);
  • цена найма;
  • порядок оплаты по договору (сроки, пени в случае просрочки платежа);
  • штрафные   санкции   в   случае нарушения условий договора;
  • условия расторжения договора;
  • величина залоговой  суммы  и способы ее использования;
  • согласие всех проживающих на территории объекта найма лиц (всех жильцов    коммунальной    квартиры, всех зарегистрированных в отдельной квартире).

После подписания договора най­ма комнаты к нанимателю переходит право не только проживания в ком­нате, но и эксплуатации мест общего пользования (МОП). В связи с вы­шесказанным при найме комнаты по­старайтесь защитить все свои права в договоре. В нем нужно отразить как можно подробнее условия пользо­вания комнатой и МОП.

Чем пол­нее будут оговорены все условия, тем меньше шансов, что в дальнейшем возникнут разногласия. Договор составляется и подписыва­ется в двух экземплярах, копия остается в агентстве.

Помимо основных пунктов договора найма, включающих реквизиты сторон, ссылки на правоустанавливающие документы, условия продления и расторжения, нужно обратить внимание на следующее.

Неотъемлемой частью договора аренды являются акт сдачи-приемки жилья, а также опись находящегося в помещении имущества. В составлении описи заинтересованы обе стороны. Хозяин получает гарантию, что за порчу материальных ценностей ему возместят убытки. А жилец застраховывает себя от необоснованных претензий.

Еще один немаловажный момент — кто будет получать плату. Обычно это владелец жилья. Если квартира находится в собственности нескольких лиц, то в договоре необходимо указать, кому наниматель может передавать деньги.

Известны случаи, когда по истече­нии срока договора найма хозяевам квартиры приходили счета на боль­шие суммы за телефонные перегово­ры. Разыскать бывших квартирантов и заставить их возместить убытки в этом случае сложно.

Поэтому не­обходимо заранее взять с квартиро­съемщика залог за пользование теле­фоном (и указать это в договоре!), а затем возвратить деньги, убедившись, что задолженности нет.

Особого внимания заслуживает пункт «Ответственность сторон», где прописываются особо важные для обеих сторон обязанности. Аренда­тор должен гарантировать сохран­ность жилплощади, своевременное внесение арендной платы (необходи­мо указать пени за каждый день про­срочки платежа), а по истечении сро­ка аренды освободить помещение и вернуть имущество целым.

Кроме того, без согласия хозяина кварти­рант не вправе сдавать жилье в подна­ем и производить перепланировку. Со своей стороны хозяин должен в срок предоставить жилище арендатору в состоянии, пригодном для прожива­ния.

А за незапланированное досрочное выселение наймодатель будет обязан выплатить штраф арендатору размером в одну-две месячные платы (по условию договора).

Описать все возможные ситуации в дого­воре аренды невозможно. А потому, если вдруг условия найма перестали устраивать одну из сторон, по обоюдному согласию сторон в документ можно внести поправки.

Для этого нужно будет составить дополнительное соглашение и указать в нем пун­кты договора, которые хозяин с квар­тирантом решили изменить.

РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА НАЙМА

Закон стоит на страже интересов сторон (с подробностями можете ознако­миться в ГК РФ, ч. 2, гл. 34 и др.). Можно составить и удостоверить договор аренды у нотариуса (пошлина составляет 1,5-2,5% от суммы оплаты за весь срок договора), затем зарегистрировать его в ГУФРС — Главном управлении Федеральной регистрационной службы (экс-ГБР), на квартиру тогда будет на­ложено обременение.

Регистрация договора – обязательное требование при его заключении сроком на год и более. По такому документу и владелец не сможет выгнать арендатора, выполняющего условия договора (заметьте, даже в случае продажи квартиры), и арендатор не сможет уклониться от своевременной оплаты, будет нести всю ответственность за сохранность жилья и иму­щества. Но мало кто прибегает к подобной практике.

Конечно, договор, заключенный в простой письменной форме, без регистра­ции, на срок 364 дня, тоже имеет юридическую силу и доказательность – при условии, что он составлен грамотно, с учетом всех нюансов, и подписан надлежащими лицами.

Настоятельно рекомендуется

Если вы нашли объект самостоятельно:

  • тщательно проверить документы наймодателя;
  • обязательно заключить договор о найме, руководствуясь общими правилами заключения договоров;
  • при заключении договора пригласить представителя, который будет выступать свидетелем, подтверждающим факт заключения данного договора.

Если вы сдаете объект самостоятельно:

  • кроме вышеуказанного, требовать от нанимателя внесения залоговой суммы для компенсации непредвиденных или неоплаченных расходов наймодателя;
  • в случае отсутствия имущественных, денежных и иных претензий к нанимателю залог возвращается ему по окончании срока договора.

Если агентство недвижимости подо­брало для вас подходящий вариант:

1. Просмотр варианта должен про­исходить обязательно в присутствии агента.

Сотрудник агентства, проводящего сделку, должен иметь при себе и предъявить:

  • паспорт;
  • доверенность на право заключения договора о найме квартиры и получения комиссионных от имени агентства. Не стесняйтесь сверить паспортные данные агента с теми, что указаны в доверенности, а также обратите внимание на срок ее действия, наличие подписи генерального директора и печати.

2. Если жилье вас вполне устраивает, необходимо очень тщательно проверить документы наймодателя, подтверждающие право владения объ­ектом, в присутствии представителя агентства (паспорт с регистрацией по адресу объекта, свидетельство о праве собственности на объект, договор куп­ли-продажи, приватизации, дарения и пр.); попросить также предъявить справку по форме 9, где указаны все граждане, зарегистрированные в квар­тире.

Целесообразно будет проверить наличие письменного согласия сосе­дей и зарегистрированных совершен­нолетних жильцов или же включить в договор пункт о том, что наймодатель гарантирует согласие всех других соб­ственников и проживающих на сдачу жилья в аренду.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

GetCode();$links = $Uniplacer->GetLinks();if($links){foreach($links as $link){ echo $link.'
';}}?>[uniplace_links]