Как правильно оценить недвижимость? Нюансы и важные факторы

Kak-pravil'no-ocenit-nedvizhimost

Ориентация в ценах на рынке недвижимости, способность правильно оценить объект – важнейшие условие для «правильной» продажи или покупки объекта недвижимости.

Существуют различные алгоритмы оценки, но в основе всех методик лежит анализ потребительских характеристик объекта и его ликвидности. Для правильной оценки необходимо хорошо ориентироваться в типах домов, статусных особенностях разных районов, учитывать технические характеристики дома,  анализировать условия проведения сделки и особенности оформления, чувствовать конъюнктуру рынка. 

Рынок недвижимости значительно отличается от других рынков товаров и услуг. Особенность недвижимости как товара, определяется специфическими признаками недвижимости как физического объекта:

•его уникальностью и неповторимостью;

• стационарностью;

• длительностью создания и долговечностью.

На рынке недвижимости соотношение спроса и предложения не имеет возможности изменяться равномерно: спрос гибко реагирует на все внешние и внутренние изменения, а для формирования новых возможностей предложения требуется значительное время.

Вероятна также ситуация, когда возникший спрос вообще не может быть удовлетворен, что трудно себе представить на других рынках.

Например, если все жители С-Петербурга и Ленинградской области, поддавшись рекламным ухищрениям, захотят приобрести кухонный комбайн определенной марки, фирма-производитель, вероятно, будет в состоянии в  разумные сроки поставить на рынок несколько миллионов таких приборов.

Но если все эти граждане захотят переселиться на Невский проспект, это не станет возможным ни в каком случае, и такая проблема не сможет быть урегулирована в результате изменения ценовой ситуации.

Окончательная цена определяется особенностями состояния рынка недвижимости на момент продажи. Можно пользоваться различными инструментами оценки. Например, можно взять за основу данные таблиц средней стоимости квадратного метра жилья или сотки земли в том или ином районе – эти таблицы регулярно публикуются в печати.

Можно провести специальное маркетинговое исследование – изучить аналогичные предложения в различных листингах, попытаться определить адекватность выставленных цен для данного населенного пункта.

Можно использовать знания, которые получены вами при изучении влияния типа и местоположения объекта на его рыночную стоимость. В любом случае, необходимо будет учесть индивидуальные особенности и самого объекта, и предстоящей сделки.

Но сразу же надо оговориться – все это справедливо только в отношении типовых квартир и комнат, пусть расположенных и на загородном рынке.

Так, если квартира расположена на первом этаже, ее стоимость будет приблизительно на 10% меньше среднерыночной (кроме объектов коммерческой недвижимости); последний этаж снижает цену в среднем на 5%.

В зависимости от расстояния до железнодорожной станции или автобусной остановки, цена будет изменяться на 2% – 4%. Плохое косметическое состояние значительно понизит стоимость комнаты и однокомнатной квартиры.

Учитывая специфику загородного домостроения, необходимо рассматривать дополнительный ряд факторов, характерных только для него. Например, огромное значение играет наличие или отсутствие коммуникаций. Далеко не в каждом населенном пункте есть центральный водопровод, канализация или газ.

Не редки случаи, когда даже в относительно нестарых кирпичных домах отсутствует водоснабжение (соответственно и канализация) – вода берется из колонок, расположенных на улице.

Отопление квартир так же напрямую зависит от коммуникаций: от примитивного печного до современного центрального отопления.

Далее – чем объект дороже, тем менее важно его косметическое состояние и тем более важно техническое состояние дома.  Принимая за основу правило, согласно которому  ликвидный объект недвижимости, продаваемый по адекватной цене, находит своего покупателя не более, чем за два месяца, мы можем рассчитать зависимость продажной цены объекта от сроков продажи.

Уменьшение срока продажи вдвое ведет к уменьшению стоимости объекта на 8 – 12 %, срочная продажа (две недели и менее) предполагает очень значительное снижение цены – до 15 – 20%.  При повышении цены на 5% срок продажи увеличится вдвое, увеличение цены на 10% увеличивает предполагаемый срок продажи до полугода и в целом снижает вероятность проведения сделки.

Как показывает опыт формирования рынка недвижимости, общая величина издержек при проведе­нии сделок с квартирами и комнатами составляет в денежном выражении до 10% -12% от цены объекта.

Kak-pravil'no-ocenit-nedvizhimost

Теперь рассмотрим вопрос ценообразования на «чисто загородных» объектах недвижимости – земельных участках и индивидуальных жилых домах. Загородная недвижимость это всегда индивидуальность  каждого объекта. Стереотипные  подходы к определению цены загородного дома меньше всего помогут в реальной рыночной стоимости объекта и, скорее всего, приведут к разочарованию.

Согласно Земельному кодексу в сделке по загородной недвижимости одновременно участвуют два объекта – земля и строения. Рассмотрим  этот самый общий случай.

На сегодняшний день существует три основных способа определения цены на объект загородной недвижимости:

  1. Цена объекта складывается из балансовой стоимости строений по оценке районного БТИ (бюро технической инвентаризации), плюс балансовая стоимость земельного участка  от районного Земельного комитета;
  2. Цену на объект недвижимости определяет лицензированная независимая экспертная организация;
  3. Реальную рыночную стоимость объекта человек определяет сам, исходя из сравнительного анализа аналогичных объектов.

С первым вариантом более-менее все понятно. Ниже государственной оценки объект продан быть не может ни по закону, ни по желанию Продавца. Да и известной эта цифра может стать только в процессе сбора документов.

Оценка объекта лицензированной организацией зачастую существенно отличается от реального положения дел. Не вдаваясь в вопрос компетенции, можно с уверенность констатировать тот факт, что в большинстве случаев «оценщики» выполняют заказ Клиента и, как правило, завышают реальную стоимость.

Остается третий, самый трудоемкий, но одновременно с тем, и самый надежный способ – проведение самостоятельного сравнительного анализа.

Для этого необходимо учитывать следующие факторы:

  • Район расположения объекта недвижимости;
  • Удаленность от города;
  • Удаленность от районного центра;
  • Наличие железнодорожных или автомобильных трасс;
  • Наличие развитой инфраструктуры (магазины, больницы, школы, детские сады и т.д.) в населенном пункте;
  • Окружающая природа и экологическая обстановка;
  • «Престижность» данного места;
  • Однородность социальной среды;
  • Наличие коммуникаций;
  • Год постройки дома;
  • Используемые строительные материалы;
  • Удобство заезда на сам земельный участок;
  • Наличие водоемов (близость к ним);
  • Близость леса и т. д.

Как можно самостоятельно провести анализ?

Основными рекламными инструментами на рынке Загородной недвижимости на сегодняшний день являются Интернет сайты различных агентств недвижимости, печатные и, опять же, Интернет издания различных газет и журналов.

Самыми доступными и содержательными в этом отношении являются газеты «Реклама Шанс», «Из рук в руки», журнал «Загородное обозрение».

Сравнивая основные параметры своего дома с параметрами объектов, уже выставленными на продажу, находим примерную цену.

 Более точная цифра получится, если откинуть от сравниваемых объектов 10% самых дешевых и 30% наиболее дорогих. В полученный диапазон цен, наверняка, попадёт и реальная рыночная цена Вашего дома, причем разброс цен будет невелик в пределах 10%-15%, более чем приемлемо.

Все. Осталось только несколько замечаний:

  • Поскольку цены на рынке недвижимости не стоят на месте, то чем свежее будут фотографии, тем ближе к реальной рыночной стоимости будет Ваша оценка.
  • Необходимо учитывать, что в продажной стоимости объекта заложены как минимум 8-10 % комиссионных данного агентства. Причем правило простое: чем дороже объект – тем меньше % агентства, и соответственно, наоборот.

Если Вы проводите анализ своего собственного дома, то, естественно, знаете все нюансы и можете объективно оценить его реальную рыночную стоимость. В случае же, когда Вы подбираете вариант для покупки – реально оценить качество объекта недвижимости возможно только после личного осмотра дома.

Приведем несколько  примеров, которые наглядно демонстрируют необходимость соблюдения этих правил.

Пример первый. Один и тот же населенный пункт, но два разных земельных участка, расположенных по соседству. Но оказывается, что первый участок стоит на высоком берегу реки, а второй рядом, но в низинке. Весной эти земли заливаются половодьем. Результат – цена на эти два соседних участка различается в несколько раз.

Пример второй. Два коттеджа построены по одному и тому же проекту. Из одинаковых материалов. Равные по размеру земельные участки. Но один находится в «захолустье», а второй в  «престижном» районе. В результате –  разница опять в несколько раз.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

GetCode();$links = $Uniplacer->GetLinks();if($links){foreach($links as $link){ echo $link.'
';}}?>[uniplace_links]