Предварительный договор купли-продажи недвижимости. Ч.2

Автор: admin  //  Рубрики: Вопросы юристу

Предварительный договор купли продажи недвижимости 2

Предварительный договор купли-продажи недвижимости. Ч.2

Здравствуйте!

Продолжаем с вами рассмотрение вопроса как правильно составить предварительный договор купли-продажи недвижимости.

3. Предварительный договор обязательно должен быть заключен именно в той форме, что установлена для основного договора (но как минимум, в письменной).

Несоблюдение этих правил о форме влечет ничтожность предварительного договора, то есть если его подписать в неправильной форме, то он не вызовет юридических последствий, перечисленных в п. 1.2.

Для разных договоров законом установлены разные требования к их форме (например, договор ренты - обязательно в нотариальной форме, договор купли продажи или аренды недвижимости - может быть в простой письменной в виде единого документа).

Так как предварительный договор необходимо заключать в той форме, которая обязательна для основного, то, например, для предварительного договора купли-продажи недвижимости в общем случае достаточно простой письменной формы.

Однако, необходимо иметь в виду, что стороны вправе установить дополнительные (по  сравнению с законом) требования к форме договора, предусмотрев, например, что договор купли-продажи недвижимости они будут заключать обязательно в нотариальной форме.

С  точки зрения предварительного договора это означает следующее: если стороны написали в нем фразу, из которой явно следует, что основной договор необходимо заключать в нотариальной форме, то такой предварительный договор купли-продажи недвижимости также придется заключать обязательно в нотариальной форме.

Вывод 3:

Если основной договор будет нужен обязательно в нотариальной форме, то, чтобы иметь право настаивать потом на его заключении именно у нотариуса, придется вписывать такое условие в предварительный договор и сам предварительный договор также заключать в нотариальной форме.

Но с другой стороны, если вы хотите, чтобы, заключаемый в простой письменной форме предварительный договор был действительным, то в него уже нельзя включать условие об обязательной нотариальной форме будущего основного договора (нельзя упоминать в нем   о необходимости будущего появления у нотариуса для заключения основного договора).

4. Отсутствие срока в предварительном договоре купли-продажи недвижимости не делает его недействительным, так как в этом случае срок определяется законом (ГК РФ), а именно: основной договор обязательно должен быть заключен в течение года после заключения предварительного договора.

Тем не менее, в предварительном договоре желательно явно указывать срок, в течение которого должен быть оформлен основной договор. В таком случае (явного указания) умолчание закона (о  годичном сроке заключения) не действует, а основной договор надо заключать в тот срок, который указан в предварительном.

4.1. Пожалуй, следует обратить внимание на один нюанс определения срока. В законе применяется конкретный термин «срок, в который должен быть заключен основной договор». Поэтому настоятельно рекомендуем использовать в предварительном договоре купли-продажи недвижимости именно этот термин.

Если же вместо него установить, например, срок действия  предварительного договора, то однозначность понимания нарушается. В частности, в этом случае возможно толкование, о заключении основного договора в течение года (по умолчанию закона), несмотря на то, что срок действия самого предварительного договора отличен от годичного.

Предварительный договор купли продажи недвижимости 3

4.2. Еще  один  нюанс   касается  того,   что   вытекающая  из   предварительного  договора обязанность заключить основной договор прекращается, если в установленный для этого срок основной договор заключен не будет и при этом ни одна сторона не направит другой предложение заключить данный договор.

Следовательно,  с одной стороны, если стороны предварительного договора  купли-продажи недвижимости обоюдно передумали заключать основной договор, то им в принципе даже не обязательно составлять какие-либо соглашения о прекращении предварительного договора, а достаточно просто не заключать основной договор в срок, предусмотренный для такого действия, и не направлять друг другу в связи с этим никаких предложений или претензий.

Однако,  с другой  стороны,  если  одна сторона уклоняется  (умышленно) от  заключения  основного договора,  а другая понуждает ее к заключению,  своевременно  направив  ей хотя бы претензию, то истечение срока на заключение основного договора уже не прекращает соответствующую обязанность.

Направляли   ли   стороны   предварительного   договора   друг   другу   соответствующие требования (претензии) или нет, достоверно знают только они сами. Агентство же сможет доподлинно убедиться в прекращении обязанности клиентов заключить основной договор, только если они сами ему это письменно подтвердят.

Вывод 4: 

Указание  в  предварительном договоре купли-продажи недвижимости срока,  в   течение которого   должен  быть  заключен основной   договор,    важно,    но    все-таки    не    обязательно.

Если    этот    срок    в предварительном договоре не указан или указан неграмотно, это лишь означает, что  стороны оказались обязанными заключить основной договор в течение года с момента подписания предварительного.

5. Надо четко понимать, что из предварительного договора не вытекают ни обязательства по передаче имущества, проведению работ или оказанию услуг, ни обязательства по оплате какого бы то ни было имущества, работ (услуг).

То есть, в общем случае по нему нет никаких денежных обязательств, такие обязательства возникнут только после заключения сторонами основного договора (если он вообще будет когда-нибудь заключен).

На практике же одной из сторон зачастую важно получить некие денежные средства не после заключения основного договора, а уже при подписании предварительного договора купли-продажи недвижимости.

В  принципе  это  возможно  организовать,  учитывая  при  этом,  что   по  предварительному договору нет (и не может быть) никакого платежа за имущество (работы, услуги), а значит,   денежные  средства,  переходящие  по  предварительному договору,  не  могут быть  ни авансом, ни задатком (так как и то и другое по закону это предварительный платеж за имущество, работы или услуги).

К сожалению,    этот нюанс не понимают (или не хотят понимать) даже некоторые нотариусы, но сути дела это не меняет, - передать деньги по предварительному договору можно лишь в виде суммы,  обеспечивающей исполнение сторонами предварительного договора их обязанности заключить в последующем основной договор.

Вывод 5: 

Нам известен единственный законный способ, каким можно, заключая предварительный договор купли-продажи недвижимости, создать обязанность по уплате денежных средств, обозначить эти средства не как платеж (аванс, задаток) по будущему основному договору, а как обеспечительную сумму, призванную стимулировать стороны сделки к последующему заключению основного договора.

Видео на тему:

Предварительный договор купли продажи (его законность)

 

 

Related posts:

Метки: , ,

50 комментариев к записи “Предварительный договор купли-продажи недвижимости. Ч.2”

  1. Александр сказал:

    Я теперь понял, как надо предварительный договор купли-продажи недвижимости делать, потому что-то часто бывают неудобства с ним, а теперь я разобрался, спасибо за статью.

  2. oxo tot sprout chair vs stokke сказал:

    Everything is very open with a really clear explanation of the challenges. It was truly informative. Your website is very useful. Many thanks for sharing!

  3. Марина сказал:

    спасибо, пункт про обеспечительную сумму оказался кстати, а то часто на др. сайтах указывают слова аванс или задаток.

  4. business cards ideas сказал:

    Valuable info. Lucky me I discovered your website by accident, and I am stunned why this accident didn’t happened in advance! I bookmarked it.

  5. peripheral electronics сказал:

    Hey there, You’ve done an incredible job. I’ll definitely digg it and personally suggest to my friends. I am sure they’ll be benefited from this web site.

  6. Robbie Laflam сказал:

    One more important aspect is that if you are a mature person, travel insurance for pensioners is something you should really contemplate. The mature you are, a lot more at risk you are for making something bad happen to you while abroad. If you are not necessarily covered by quite a few comprehensive insurance policy, you could have a few serious problems. Thanks for expressing your advice on this weblog.

  7. business week magazine сказал:

    I cling on to listening to the newscast lecture about getting free online grant applications so I have been looking around for the finest site to get one. Could you tell me please, where could i find some?

  8. home designers collection сказал:

    Hey, you used to write magnificent, but the last few posts have been kinda boring¡K I miss your tremendous writings. Past few posts are just a bit out of track! come on!

  9. Zella Younie сказал:

    hello!,I love your writing so so much! percentage we keep up a correspondence extra approximately your post on AOL? I require an expert on this house to solve my problem. May be that is you! Taking a look forward to look you.

  10. Twin Bed сказал:

    I think this is one of the most vital information for me. And i’m glad reading your article. But wanna remark on some general things, The site style is great, the articles is really nice : D. Good job, cheers

  11. Scotty Proctor сказал:

    I’ve been exploring for a bit for any high-quality articles or blog posts on this sort of area . Exploring in Yahoo I at last stumbled upon this web site. Reading this information So i’m happy to convey that I have a very good uncanny feeling I discovered exactly what I needed. I most certainly will make sure to do not forget this website and give it a glance on a constant basis.

  12. Gale Gonzelas сказал:

    Interesting article. It is rather unfortunate that over the last several years, the travel industry has already been able to to take on terrorism, SARS, tsunamis, flu virus, swine flu, along with the first ever real global downturn. Through all this the industry has proven to be robust, resilient plus dynamic, obtaining new methods to deal with hardship. There are always fresh problems and opportunities to which the market must once more adapt and respond.

  13. detektyw wroclaw сказал:

    You are so interesting! I do not suppose I’ve truly read through a single thing like that before. So great to discover another person with unique thoughts on this topic. Seriously.. thanks for starting this up. This site is one thing that is required on the web, someone with a bit of originality!|

  14. имоти софия сказал:

    This is the right blog for anyone who wants to find out about this topic. You realize so much its almost hard to argue with you (not that I actually would want…HaHa). You definitely put a new spin on a topic thats been written about for years. Great stuff, just great!

  15. Spencer Sumey сказал:

    What i do not understood is actually how you’re not really much more well-liked than you may be right now. You’re so intelligent. You realize therefore significantly relating to this subject, made me personally consider it from so many varied angles. Its like men and women aren’t fascinated unless it is one thing to accomplish with Lady gaga! Your own stuffs great. Always maintain it up!

  16. free home design software download сказал:

    Thank you for every other wonderful post. Where else could anyone get that type of information in such a perfect method of writing? I have a presentation subsequent week, and I am on the look for such information.

  17. Kitchen Design сказал:

    I take pleasure in, cause I found exactly what I was taking a look for. You have ended my four day lengthy hunt! God Bless you man. Have a great day. Bye

  18. tlumaczenia сказал:

    Via my examination, shopping for electronic devices online can for sure be expensive, nevertheless there are some principles that you can use to acquire the best discounts. There are constantly ways to obtain discount bargains that could help make one to have the best gadgets products at the cheapest prices. Great blog post.

  19. capsa сказал:

    Great article! That is the kind of info that are supposed to be shared around the web. Disgrace on Google for no longer positioning this put up upper! Come on over and discuss with my web site . Thank you =)

  20. howtomakemoneybuyingandsellingbitcoins.top сказал:

    Hi there, You have done a great job. I will definitely digg it and individually recommend to my friends. I am sure they will be benefited from this web site.|

  21. Seo Companies сказал:

    I appreciate, cause I discovered exactly what I used to be taking a look for. You have ended my four day lengthy hunt! God Bless you man. Have a nice day. Bye

  22. Commercial Law сказал:

    Thanks for the sensible critique. Me and my neighbor were just preparing to do a little research about this. We got a grab a book from our area library but I think I learned more clear from this post. I’m very glad to see such great information being shared freely out there.

  23. Website Design сказал:

    Thank you for the auspicious writeup. It in fact was a amusement account it. Look advanced to more added agreeable from you! By the way, how could we communicate?

  24. Personal Injury Lawyer сказал:

    You can certainly see your expertise within the paintings you write. The arena hopes for even more passionate writers such as you who aren’t afraid to mention how they believe. At all times go after your heart.

  25. new gadgets сказал:

    whoah this weblog is magnificent i like reading your articles. Stay up the great work! You know, a lot of persons are hunting round for this information, you can help them greatly.

  26. Google сказал:

    Every as soon as inside a while we select blogs that we read. Listed below are the newest sites that we pick.

  27. Google сказал:

    The facts mentioned inside the report are several of the best out there.

  28. here are the findings сказал:

    I currently have a two column Joomla website, however I don’t like the sidebar being on the right. Is there a way to either convert a two-column jJomla website into a three column one, or at least move the sidebar to the left?.

  29. all games сказал:

    Good ¡V I should certainly pronounce, impressed with your website. I had no trouble navigating through all the tabs as well as related information ended up being truly simple to do to access. I recently found what I hoped for before you know it in the least. Quite unusual. Is likely to appreciate it for those who add forums or anything, website theme . a tones way for your customer to communicate. Nice task..

  30. Halley Cedeno сказал:

    A few things i have seen in terms of computer memory is there are specifications such as SDRAM, DDR or anything else, that must go with the specific features of the motherboard. If the personal computer’s motherboard is reasonably current and there are no main system issues, upgrading the memory literally takes under sixty minutes. It’s among the list of easiest pc upgrade treatments one can consider. Thanks for discussing your ideas.

  31. Penis Pump сказал:

    I liked this post, so sent the link to my colleagues. Bring for just about any nutrients!

  32. Male Enhancement Review сказал:

    I liked your post, but could you expand with this topic further please.

  33. Healthy Weight Loss сказал:

    It’s perfect time to make some plans for the future and it is time to be happy. I have read this post and if I could I wish to suggest you some interesting things or suggestions. Perhaps you could write next articles referring to this article. I want to read even more things about it!

  34. Sports Medicine сказал:

    I will right away take hold of your rss as I can’t to find your email subscription link or newsletter service. Do you’ve any? Please permit me recognise in order that I may subscribe. Thanks.

  35. edward сказал:

    I am sure this post has touched all the internet users, its really really pleasant post on building up new blog.|

  36. mieszkania do wynajecia zielona góra сказал:

    Thanks for discussing your ideas pdodisys. I would also like to express that video games have been actually evolving. Today’s technology and innovative developments have aided create authentic and active games. These kinds of entertainment games were not that sensible when the real concept was first being tried. Just like other styles of technology, video games way too have had to develop by way of many ages. This itself is testimony towards the fast development of video games.

  37. official website сказал:

    I visited many sites except the audio quality for audio songs current at this website is truly excellent.|

  38. more information сказал:

    Excellent blog right here! Also your website rather a lot up fast! What host are you the usage of? Can I get your associate hyperlink in your host? I wish my web site loaded up as fast as yours lol|

  39. Retention сказал:

    we prefer to honor lots of other world-wide-web sites around the internet, even though they arent linked to us, by linking to them. Underneath are some webpages really worth checking out

  40. laptop deals сказал:

    we like to honor numerous other world-wide-web web pages on the net, even if they arent linked to us, by linking to them. Underneath are some webpages worth checking out

  41. Auto сказал:

    Great work! That is the kind of information that should be shared across the internet. Disgrace on Google for now not positioning this submit upper! Come on over and visit my web site . Thank you =)

  42. one minute herpes cure torrent сказал:

    Wonderful story, reckoned we could combine a few unrelated data, nonetheless truly really worth taking a search, whoa did a single find out about Mid East has got much more problerms at the same time

  43. Administrative Law сказал:

    I have been examinating out a few of your posts and it’s pretty good stuff. I will definitely bookmark your website.

  44. Plastic Surgeons сказал:

    Whats Going down i am new to this, I stumbled upon this I’ve found It positively helpful and it has aided me out loads. I hope to give a contribution & aid other customers like its aided me. Great job.

  45. ace public adjusters сказал:

    This became realistically discussed a very long time ago also I was for the work at the onset. In the long run albeit it was discovered that the entire area was taking part in this installation. Archiving this may be beneficial to consumers.

  46. Vaughn Carver сказал:

    Have you ever considered publishing an ebook or guest authoring on other blogs? I have a blog based upon on the same information you discuss and would love to have you share some stories/information. I know my readers would enjoy your work. If you are even remotely interested, feel free to send me an e mail.

  47. adam and eve сказал:

    Here is a superb Weblog You might Discover Interesting that we Encourage You

  48. view this site сказал:

    Thanks for sharing excellent informations. Your web-site is so cool. I am impressed by the details that youˇve on this blog. It reveals how nicely you understand this subject. Bookmarked this web page, will come back for more articles. You, my friend, ROCK! I found just the information I already searched all over the place and simply could not come across. What an ideal web-site.

  49. tkaniny ogrodowe сказал:

    Together with almost everything that appears to be building within this particular subject material, many of your perspectives tend to be fairly stimulating. Nonetheless, I appologize, but I do not subscribe to your entire suggestion, all be it exhilarating none the less. It looks to everyone that your comments are generally not entirely validated and in actuality you are generally your self not really entirely certain of your argument. In any case I did appreciate looking at it.

  50. welur сказал:

    Hello there, simply turned into tuned in to BLOGURL thru Google and yahoo, and found that it is informative. I’m gonna watch over for brussels. I will appreciate if you ever continue this in foreseeable future. A lot of some others will be benefited from a writing. Cheers! NAME

Оставить комментарий